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Das Vorgehen bei der Auflösung eines Mietverhältnisses

Das Vorgehen bei der Auflösung eines Mietverhältnisses

Im Mietrecht gibt es verschiedene Möglichkeiten, ein bestehendes Mietverhältnis für Wohn- und Geschäftsräume aufzulösen. Dabei sind stets die gesetzlichen Formalitäten und Fristen zu beachten.

Wohnen
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Um Streitigkeiten und einen Gang zum Richter zu vermeiden, ist es ratsam, mietrechtliche Besonderheiten im Auge zu behalten
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von Tobias Brändli, selbstständiger Rechtsanwalt und Vizepräsident des Regionalgerichts Landquart

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann von den Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine gekündigt werden, falls im Sinne der Vertragsfreiheit keine längeren Fristen oder keine anderen Termine vereinbart wurden (Art. 266a Abs. 1 OR). Bei der Miete von Wohnungen gilt gemäss dem Obligationenrecht eine Kündigungsfrist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder bei fehlendem Ortsgebrauch auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Werden die geltenden Fristen oder Termine durch den Vermieter oder Mieter nicht eingehalten, so ist die Kündigung zwar gültig, jedoch gilt sie erst auf den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR). 

Richtig kündigen: Vorgehen des Mieters

Damit eine Kündigung gültig ist, muss diese vom Mieter schriftlich vorgenommen werden (Art. 266l Abs. 1 OR), d.h. die Kündigung hat durch einen Brief oder ein Telegramm mit eigenhändiger Unterschrift zu erfolgen. Bei der Kündigung einer Familienwohnung wird ausserdem die Zustimmung des Ehegatten oder des eingetragenen Partners verlangt (Art. 266m Abs. 1 OR). Kann diese nicht eingeholt werden oder wird sie ohne triftigen Grund verweigert, kann der Richter angerufen werden (Art. 266m Abs. 2 OR).

Kündigung durch den Vermieter

Um dem Mieterschutz Rechnung zu tragen, muss der Vermieter für eine Kündigung zwingend ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden, auf welchem angegeben wird, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Art. 266l Abs. 2 OR). Zur Gültigkeit hat der Vermieter dieses Formular auch zu unterzeichnen. 
Bei der Kündigung einer Familienwohnung hat der Vermieter beiden Ehegatten oder eingetragenen Partnern ein separates Kündigungs-schreiben zuzustellen. Werden die hier genannten Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Kündigung nichtig und somit unwirksam.

Anfechtung einer Kündigung

Ist eine Kündigung formell gültig, d.h. wurden die zwingenden Voraussetzungen der Schriftlichkeit bzw. die Verwendung eines Formulars und die Zustimmung des Ehegatten bzw. die separate Kündigung an beide Ehegatten eingehalten, kann die Kündigung innert 30 Tagen seit Erhalt bei der für den Ort der gelegenen Sache (Art. 33 ZPO) zuständigen Schlichtungsbehörde angefochten werden. Dabei kann verlangt werden, dass die Kündigung wegen Missbräuchlichkeit aufgehoben wird (Art. 271 f. OR) oder das Mietverhältnis aufgrund eines Härtefalls erstreckt wird (Art. 272 ff. OR). 
Missbräuchlich ist eine Kündigung insbesondere dann, wenn sie unverhältnismässig ist und ohne schützenswertes Interesse lediglich als Schikane ausgesprochen wird. Als Härtegründe gelten beispielsweise eine lange Mietdauer, eine starke Verwurzelung am Wohnort oder wenn Kinder unter dem Schuljahr die Schule wechseln müssten.
Finden die Parteien vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung, kann diese unter gewissen Umständen bereits einen Urteilsvorschlag erlassen, der indes wiederum angefochten werden kann. Stellt die Schlichtungsbehörde bei Nichteinigung der Parteien die Klagebewilligung aus, beträgt die Frist zur Anrufung des Richters wiederum 30 Tage. Eine Einigung der Parteien oder ein positives Urteil für den Mieter löst in der Folge eine Sperrfrist von drei Jahren aus, während welcher der Vermieter nicht ordentlich kündigen kann.

Besonderheiten im Auge behalten

Vor dem Aussprechen einer vorschnellen Kündigung sollten daher immer die mietrechtlichen Besonderheiten ins Auge gefasst werden.

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